היטל השבחה - תשלום חובה המוטל מכח חוק התכנון והבניה. היטל זה מוטל בגין אישור תכנית (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג והוא משולם כאשר כרוכה בהם עליה בשווי המקרקעין. שיעור ההיטל עומד על מחצית משווי ההשבחה, כלומר חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש החדש לבין שוויים בשימוש הקודם.
החייב בתשלום ההיטל הוא הבעלים או החוכר לדורות של המקרקעין, והחבות בהיטל ההשבחה נוצרת עם קרות האירוע הגורם לעליית שווי המקרקעין.
עם זאת התשלום אינו חייב להיות מיידי, יש לשלם את ההיטל לא יאוחר ממועד המימוש של הזכות במקרקעין שהושבחה, כלומר עם קבלת היתר בניה או מכירת או החכירה לדורות של הזכות.
היטל פיתוח - תשלום חובה אשר נגבה על ידי הרשות המקומית בקשר עם פעולות אותן הרשות מבצעת להתקנת ואחזקת תשתיות מוניצפאליות חיוניות, בעיקר מערכות מים, ביוב ניקוז ודרכים ציבוריות.
בהקשר זה יש לשים לב למונח דומה בהגייתו אך שונה במהותו, כשכוונתנו למונח 'הסכמי פיתוח' - הסכמים אלו נכרתו בין מי שזכה במכרז שהוצא על ידי מינהל מקרקעי ישראל לבין מינהל מקרקעי ישראל עצמו.
ההתקשרות עם הזוכה נעשתה איפוא בשני שלבים:
בשלב הראשון היה מנהל מקרקעי ישראל מעמיד את המקרקעין לרשות היזם לתקופה של שנים ספורות, לשם ביצוע עבודות בניה, והיזם היה משלם למנהל מקרקעי ישראל דמי שימוש במקרקעין.
השלב השני, נועד לתת ליזם (או לרוכשים מטעמו) זכות משמעותית יותר: חכירה לדורות. זכות זאת ניתנת ליזם במסגרת הסכם חכירה ורק לאחר שהיזם קיים את מלוא חובותיו בשלב הראשון של הסכם הפיתוח.
בהתאם לדין, כל עוד היזם הינו בעל זכות על פי הסכם פיתוח (כלומר לא חוכר לדורות) לא ניתן לגבות ממנו תשלום בגין היטל השבחה. במקרה כאמור, משלם בעל הקרקע, מינהל מקרקעי ישראל, את היטל ההשבחה לרשות המקומית וזאת על פי מפתח של 10% מן התמורה שמקבל מנהל מקרקעי ישראל בעד השימוש במקרקעין.
מס שבח - מס המוטל על רווח ההון הריאלי שנוצר למוכר בעקבות מכירת מקרקעין, הנובע מההפרש בין מחיר המקרקעין בעת קנייתם לבין מחירם הריאלי בזמן מכירתם (יוער כי בעבר הרחוק הוטל מס שבח בשיעור של 10% גם על רכיב השבח האינפלציוני).
שיעור מס השבח משתנה בהתאם למועד הרכישה והמכירה וכן לפרמטרים נוספים. רצוי מאוד לא לבצע עסקה טרם היוועצות מוסדרת עם עורך המתמחה בתחום.
עוד חשוב לזכור כי המחוקק העניק מספר פטורים מתשלום מס שבח למוכרים העומדים בדרישות החוק השונות, לדוגמא פטור למי שלא מכר דירה בארבע השנים שקדמו למכירה (למעט חריגים), פטור בגין דירה שנתקבלה בירושה (בהתקיים תנאים מסוימים), פטור במכירה שתי דירות כשנרכשת דירה שלישית, פטור בשל הוראת שעה חדשה שנועדה להגדיל את היצע הדירות המגורים בישראל למוכרים דירה בין ה-1.1.11 ועד 31.12.2012 (בהתקיים תנאים מסוימים) ועוד.
מס רכישה - מס המוטל על רוכש מקרקעין בשיעור משווי הזכות הנמכרת. על מקרקעין שאינם דירת מגורים מוטל מס קבוע בשיעור של 5% משיעור העסקה. מס הרכישה על דירות מגורים הינו פרוגרסיבי ומשתנה לפי מאפייניו של הנישום אם הינו בעל דירה יחידה או שרכישה זו הינה רכישה של דירה נוספת.
כמו כן, החוק מעניק הקלות בגובה המס לקבוצות אוכלוסיה מסויימות, כדוגמת נכים, עולים חדשים ועוד.
הוראת השעה שהוזכרה לעיל לעניין מס השבח חלה גם על שיעורי מס הרכישה, במטרה להפחיתן מעט ולהקל על פלחי האוכלוסיה שהמחוקק מעוניין להקל עליהם את רכישת הדירה.
נשמח לעמוד לרשותכם בעוד מגוון רחב של נושאים באתר הבית
עו"ד יובל ברכה רח' היצירה 29, בית גאון (מתחם הבורסה) רמת גן טל': 03-9016008, פקס': 03-9016009; yuvalb@yuvalb.org; עו"ד יובל ברכה נמנה על צמרת עורכי הדין בתחום העסקי מסחרי-אזרחי, ותחום הנדלן בכללם. עו"ד ברכה הינו בעל תואר ראשון במשפטים, עם התמחות עסקית ענפה וכן הינו בעל תואר שני במנהל עסקים (MBA). עו"ד ברכה משמש כבורר, קובל בלשכת עורכי הדין וכן הינו גם בעל תעודת מגשר מוסמך. עו"ד ברכה כיהן כמנהל מחלקת נדלן במשרד גדול ומוביל בתל אביב, ומאז הינו מלווה עם צוות משרדו בעלי עסקים, יזמים, תאגידים, יחידים וגופים אחרים בשלל עסקאות, חלקם מן המוכרים יותר במשק הישראלי.
